Conformità edilizia e urbanistica

Cos’è la regolarità urbanistica ed edilizia di un immobile?

La conformità urbanistica ed edilizia è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo (la licenza edilizia, la concessione edilizia o il permesso di costruire) con cui il comune ha autorizzato la costruzione oppure le successive comunicazione di edilizia libera ai sensi dell’art. 6 del D.P.R. 380/2001 effettuate con pratica CILA.

La conformità urbanistica si attua quando lo stato di fatto rispecchia oltre ai citati titoli di cui sopra i regolamenti edilizi, gli strumenti urbanistici e i regolamenti ASL per la normativa igienico sanitaria.

Cosa fondamentale prima della stipula è verificare la conformità catastale.

Quando è necessaria?

La conformità edilizia e catastale è necessaria per le seguenti attività:

  • Compravendita;
  • Richiesta mutuo;
  • Surroga mutuo;
  • Ristrutturazione.

Perché la regolarità edilizia è importante in caso di rogito?

La regolarità edilizia è un elemento indispensabile in caso di compravendita in quanto se esistono lavori non autorizzati non è possibile eseguire il rogito a meno di una regolarizzazione dello stesso che può avvenire tramite pratica edilizia come ad esempio cila in sanatoria per opere di manutenzione straordinaria e/o diversa distribuzione spazi interni. Per i lavori eseguiti senza titolo edilizio dovranno essere pagate le sanzioni così come stabilito dal D.P.R. 380/2001 pari a €. 1000,00 oppure ridotta di due terzi se l’intervento viene denunciato in corso di esecuzione.

In caso di rogito eseguito in assenza di conformità urbanistica l’atto notarile è nullo.

Anche in caso di ristrutturazione è necessaria la conformità edilizia ed urbanistica in quanto la situazione ante – operam rappresentata sul progetto deve rispecchiare lo stato di fatto.

Come verificare se l’immobile è conforme?

Per verificare se un immobile è conforme alla norma urbanistica bisogna confrontare lo stato di fatto con l’ultimo progetto approvato dal comune e depositato presso l’ufficio tecnico del comune o municipio di appartenenza.

Di chi è la responsabilità in caso di rogito?

La responsabilità della conformità edilizia in caso di rogito non è del notaio ma del venditore, a cui basta dichiarare sotto la propria responsabilità la conformità urbanistica e catastale dell’immobile. L’acquirente, invece, deve accertarsi che questa regolarità esista realmente per non avere in futuro problemi nell’eseguire lavori di ristrutturazione o nel vendere nuovamente l’immobile.

Infatti ai sensi della legge 47/85 è obbligatorio inserire nell’atto la regolarità urbanistica richiamando le relative licenze/concessioni edilizie.

Condono edilizio e accertamento di conformità

Nei casi in cui la conformità urbanistica e catastale non è rispettata in molti casi non è possibile “sanare” i lavori eseguiti.

Negli anni passati sono state emanate leggi per il recupero di situazioni “condono edilizio o sanatoria” non legittimate con autorizzazioni edilizie come licenze o concessioni, vediamo le leggi emanate:

  • Condono edilizio L. 47/85;
  • Condono edilizio L. 724/94;
  • Condono edilizio L. 326/2003 L.R. 12/2004;

Molti di questi condoni edilizi non sono stati ancora ultimati e mancano di diverse documentazioni.

Altra possibilità di “sanare” è ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001 ex art. 13 della L. 47/85 la quale prevede infatti in caso di doppia conformità e cioè sia all’epoca della costruzione sia al momento della presentazione della pratica la regolarizzazione dell’intervento.


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