La valutazione immobiliare per comparazione o costo. Quando e perché valutare il proprio immobile?
Eseguiamo rapporti di valutazione secondo gli standard IVS, oppure perizie di stima anche giurate di abitazioni civili, locali commerciali e terreni edificabili.
Come eseguiamo le nostre valutazioni
I nostri rapporti di valutazione tengono in considerazione delle caratteristiche quantitative e qualitative, del segmento di mercato e viene redatto secondo gli standard IVS e linee Guida ABI.
Cliccando verrai indirizzato sulla pagina dell’Agenzia delle Entrate ove vengono riportati i dati relativi ai valori della Banca Dati dell’Agenzia delle Entrate. La ricerca può essere effettuata selezionando la provincia, il Comune e la zona di riferimento.
CHE COS’È IL RAPPORTO DI VALUTAZIONE? E COME SI CALCOLA LA SUPERFICIE COMMERCIALE?
Spieghiamo prima di tutto che cos’è l’estimo e che cosa si intende per valore di mercato
Che cos’è l’estimo?
L’estimo è quella disciplina che ha come finalità la valutazione dei beni attraverso strumenti metodologici. In questo articolo chiarirò il metodo più utilizzato nel campo della valutazione immobiliare e cioè la valutazione di immobili attraverso la comparazione.
Che cos’è la valutazione immobiliare
La valutazione immobiliare consente di conoscere il più probabile valore di mercato dell’immobile attraverso una ricerca di comparabili effettuata in un segmento di mercato più vicino possibile al nostro immobile (subject).
Il RAPPORTO DI VALUTAZIONE viene eseguito solitamente attraverso il market comparison approach (ricerca di comparabili effettivamente compravenduti). Attraverso una stima analitica vengono evidenziate le diverse caratteristiche (quantitative e qualitative) dei comparabili (immobili presi a confronto con il nostro) fino a determinare attraverso i prezzi marginali (valori delle singole caratteristiche, es. superficie, data, servizi, manutenzione, ecc.), calcolati analiticamente e sottraendo o aggiungendo tali caratteristiche viene determinato il valore di mercato.
L’andamento del mercato immobiliare in Italia
Il mercato immobiliare segue andamenti ciclici nel corso del tempo. Questi cicli modificano il livello dei prezzi degli immobili e si suddividono in fasi: Espansione, Contrazione, Recessione, Recupero. Capire in quale fase ci troviamo è fondamentale per calcolare il valore di mercato del nostro immobile.
Ricerca dei Comparabili
La ricerca dei comparabili, avviene analizzando il segmento di mercato dei beni con caratteristiche similari, dopodiché vengono ricercati tra gli operatori di mercato, piattaforme, ecc, i prezzi reali di immobili effettivamente compravenduti, cioè di quei immobili che sono stati oggetto di trasferimento (compravendite, ecc).
Differenze tra prezzo e valore di mercato
La valutazione di un immobile sia esso edificio a più piani o villetta singola, appartamento, adibiti a civile abitazione, commerciale, ufficio, magazzino o artigianale, può essere fatta per conoscere il valore di mercato che più si avvicina al prezzo effettivo, che potrebbe essere stato pagato in fase di un atto di compravendita.
Prima di capire come fare una valutazione immobiliare capiamo innanzitutto che cos’è il prezzo e che cos’è il valore di mercato.
Quali differenze esistono tra il prezzo e il valore di mercato?
- Il prezzo: per prezzo si intende l’importo in €. effettivamente pagato per un determinato immobile. es. Nel 2016 Mario Rossi compra un appartamento adibito ad abitazione a Roma al prezzo di €. 200.000,00. (Mario Rossi ha effettivamente sborsato €. 200.000,00 per comprare un determinato immobile). Quindi i €. 200.000,00 sono un dato certo di un immobile pagato.
- Il valore di mercato: per valore di mercato intendiamo un valore espresso in €. che più si avvicinerà al prezzo che potremmo pagare per qual tipo di immobile.
I criteri di stima
Vediamo i criteri che utilizzeremo per la valutazione immobiliare del nostro immobile.
Possiamo adottare diversi metodi per conoscere il più probabile valore di mercato e tra questi citiamo:
- valore di mercato per comparazione (quella che tratteremo e solitamente viene utilizzata maggiormente)
- valore di costo
- valore di trasformazione
- valore complementare
Cosa si intende per segmento di mercato e come trovarlo?
Per determinare il più probabile valore di mercato in cui il nostro immobile può collocarsi bisogna effettuare delle ricerche di beni immobili già interessati da atti di compravendita con caratteristiche simili al nostro.
Andremo quindi a ricercare immobili che sono stati interessati di atti traslativi che abbiano caratteristiche simili.
Questi parametri che ci permettono di definire un segmento di mercato sono:
- La localizzazione (posizione dell’immobile in un determinato spazio geografico)
- tipo di contratto (vendita, leasing, ecc,)
- destinazione (abitazione, commerciale, ufficio, ecc.)
- Tipologia immobiliare (immobile nuovo, vecchio, ristrutturato, da ristrutturare, ecc.)
- Tipologia edilizia (villetta, edificio multi piano, capannone)
- dimensione (immobile più grande, più piccolo)
- Fase del mercato ( crescita dei prezzi di mercato, diminuzione prezzi di mercato, minor invenduto)
Che cos’è la superficie commerciale?
La superficie commerciale è uno dei parametri utilizzata nel calcolo della stima immobiliare ed è data dalla somma della superficie principale e delle superfici secondarie per i relativi indici mercantili.
Le misurazioni delle superfici
Solitamente nel rapporto di valutazione ogni rapporto mercantile o indice mercantile viene calcolato analiticamente, ma di seguito riportiamo un esempio di come son considerate le varie superficie in base alla destinazione.
superficie utile calpestabile 100%
muri perimetrali 100%
muri in comune 50%
balconi e terrazzi scoperti 25%
balconi e terrazzi coperti 35%
patii e porticati 35%
verande 60%
giardini di appartamenti 15%
giardini di ville e villini 10%
soffitte, mansarde considerare la superficie con altezza superiore a mt. 1,50